ویروس کرونا و پیش بینی بازار مسکن
"پسر جان همیشه بخشی از دارایی خودتو ملک بخر، ملک به آدم خیانت نمی کنه!" این توصیه یکی از بازاری های قدیمی به من بود وقتی نظرش رو در مورد پیش بینی قیمت مسکن پرسیدم.
خیلی از بازاری های قدیمی همین استراتژی را برای حفظ ارزش دارایی های خود دارند . اگر سری به خیابان فرشته تهران بزنید می توانید رد چند نفر از این مولتی میلیاردرها را در بنگاه های املاک منطقه را پیدا کنید. نه تنها تجار سنتی بلکه بیزینس من های امروزی هم در ایران بخشی از دارایی خود را به صورت ملک حفظ می کنند. اما آیا این استراتژی برای همه مناسب است؟! قطعا خیر!
هرکس باید استراتژی خود را داشته باشد!
انتخاب استراتژی مناسب سرمایه گذاری به شرایط سرمایه گذار مرتبط است. با نگاه بلندمدت بیش از دوسال قطعا سرمایه گذاری در ملک با ریسک پایینی مواجه است. در بدترین شرایط ارزش خود را نسبت به تورم سالیانه حفظ خواهد کرد.
اما بهمن ماه سال ۹۸ بازار مسکن با ۱۲هزار معامله در یک ماه رکورد معاملات را شکست. این حجم از معاملات به گواه آمارهای رسمی از خرداد پارسال تاکنون بیسابقه بود. ارزش کل معاملات هم به ۱۶هزارمیلیارد رسید که نشان از رشد ۲۴درصدی معاملات مسکن در یک ماه همراه با افزایش قیمت ۴درصدی داشت.
افزایش وام مسکن و انتظار خریداران برای افزایش قیمت در سال ۹۹ ( انتظار تورمی ) از جمله علل افزایش قیمت و معاملات مسکن در بهمن ماه ۹۹ بود. توجه داشته باشید در تحلیلها بین افزایش معاملات و افزایش قیمت تفاوت قائل شوید و هر دو را مدنظر داشته باشید.
اگر بهمن ماه به طور متوسط قیمت هرمتر مربع مسکن در شهر تهران ۱۴میلیون و ۴۰۵ هزار تومان بود در اسفند ماه به متر مربعی ۱۵میلیون و ۵۶۸هزار تومان رسید. اما این افزایش قیمت مسکن همراه با افزایش معاملات نبود!
در اسفند ۹۸ با وجود افزایش ۸درصدی قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران ، معاملات مسکن با کاهش ۲۴ درصدی همراه بود.
اثر ویروس کشنده در بازار مسکن
خرید و فروش مسکن غیرنوساز نیازمند بازدید توسط مشتریان است اما ترس از کرونا موجب شد فروشنده ها اجازه بازدید ملک توسط خریداران را ندهند و برای اسفند ماه قید فروش را زدند که قطعا این واکنش در فروردین و اردیبهشت ماه ۹۹ ادامه خواهد داشت.
اما اثرات ویروس کرونا بر اوضاع بد اقتصادی موجب افزایش چکهای برگشتی در اسفند ماه ۹۸ شد. بررسی میدانی حکایت از افزایش حدود ۵۰درصدی تعداد چکهای برگشتی دارد.
تعدادی از این بدهکاران احتمالا تمایل خواهند داشت بدهی خود را با فروش ملک پرداخت کنند. از آن طرف کاهش تقاضای معاملاتی مسکن به علت کرونا در ماه های اسفند ۹۸ و فروردین و اردیبهشت ۹۹ موجب حبس تقاضای موثر شده که این تقاضای تجمیع شده را هم اگر به تقاضای ناشی از فروش دارایی توسط بدهکاران اضافه کنیم در ماه های پسا کرونایی رشد معاملاتی چشمگیری در مسکن خواهیم داشت.
اگر چه کاهش تعداد معاملات مسکن دلیلی بر کاهش قیمت مسکن نیست اما افزایش تعداد معاملات قطعا موجب رونق و افزایش قیمت خواهد شد و اگر کرونا خرداد ماه در ایران کنترل شود، رونق تابستانه بازار مسکن هم به افزایش بیشتر معاملات کمک می کند.
بازار های سکه ، طلا و ارز و تاثیر آن بر مسکن
دو ویژگی منحصر به فرد موجب برتری بازارهای سکه ، طلا و ارز بر بازار مسکن شده است. اول نقدشوندگی بالا ، دوم امکان ورود به این بازارها با کمترین سرمایه . اما توانایی دولت در کنترل و مدیریت این بازارها از تحرک انها کاسته است. در سال ۹۸ بازار سکه و طلا ( بجز سکه بهار آزادی) حتی به اندازه تورم هم رشد قیمتی نداشت.
ابزار دولت در عرضه سکه ، طلا و ارز ، وضع مالیات، محدودیت شدید در واردات و صادرات موجب شده این بازار رشد قابل قبولی نداشته باشد و حتی نتواند کاهش ارزش ناشی از تورم را جبران کند. اما دست دولت در کنترل بازار مسکن بسته است.
هرچند دولت وعده داده در سال ۹۹ سامانه اسکان و املاک را راه اندازی کند تا از این طریق تعداد واحدهای خالی از سکنه را کاهش دهد اما به نظر می رسد همچون سالهای گذشته این طرح دولت در حد وعده و مصاحبه های مطبوعاتی بماند.
از طرفی طرح مسکن ملی با وعده ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی هم در مرحله ثبت نام مانده است. با تجربه پروژه های این چنینی باید گفت مسئولیت آن بر گردن دولت بعدی خواهد افتاد. کرونا هم ساخت و ساز مسکن را متوقف کرده است که اثر آن کاهش عرضه مسکن در سال۹۹ خواهد بود.
در نهایت با توجه به دلایل گفته شده انتظار رشد تعداد معاملات مسکن و افزایش قیمت آن در فصل تابستان ۹۹ منطقی به نظر میرسد. منبع
