استقبال پرشور یا آدرسهای بینشان فروش متری مسکن؟!
طرح فروش متری مسکن شهرداری تهران با وجود تأکید مدیران شهری بر استقبال گسترده شهروندان، به دلیل فقدان شفافیت در اعلام مشخصات فنی، موقعیت جغرافیایی و درصد پیشرفت فیزیکی پروژهها، با پرسشهای جدی کارشناسان و انتقادات کارشناسی محافل تخصصی روبهرو شده است.
به گزارش عصرشهروند در اخبار اقتصادی ، اظهارات اخیر شهردار تهران مبنی بر اقبال خیرهکننده شهروندان از طرح فروش متری مسکن و متهم کردن منتقدان به سیاهنمایی، بحثهای گستردهای را در حوزه اقتصاد شهری ایجاد کرده است. در شرایطی که تورم بخش مسکن قدرت خرید خانوارها را به شدت کاهش داده، فروش متری به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش داراییهای خرد مطرح شد، اما نبود گزارشهای رسمی و مستند از مختصات مکانی سازهها و برنامه زمانبندی ساخت، تردیدهایی درباره کارایی اجرایی این رویکرد به وجود آورده است.
طرح فروش متری مسکن ؛ از ایده تا اجرا
طرح فروش متری مسکن در پایتخت با هدف جذب نقدینگی سرگردان و ایجاد فرصت سرمایهگذاری خرد برای طبقات متوسط و کمدرآمد آغاز شد. ایده بنیادین طرح این بود که شهروندان بتوانند متناسب با توان مالی خود حتی چند متر مربع از یک پروژه ساختمانی را خریداری کرده و در برابر رشد افسارگسیخته قیمتها ارزش پسانداز خود را حفظ کنند. از منظر تئوریک، این الگو در بازارهای مالی جهان تحت عنوان اوراقبهادارسازی داراییهای فیزیکی شناخته میشود و میتواند پلی میان سازندگان نیازمند نقدینگی و خریداران خرد باشد. شهرداری تهران نیز با اتکا به ظرفیتهای اراضی شهری و سازمان نوسازی، این طرح را به عنوان یکی از دستاوردهای نوین مدیریت شهری در مهار چالشهای مسکن معرفی کرد و در تریبونهای عمومی از همراهی چشمگیر جامعه با آن سخن گفت.
با این حال، ورود به فاز اجرایی همواره سنگ محکی برای سنجش موفقیت طرحهای کلان شهری محسوب میشود. زمانی که یک نهاد عمومی اقدام به جمعآوری منابع مالی از شهروندان تحت عنوان سرمایهگذاری در مسکن میکند، الزام اولیه و غیرقابل چشمپوشی، شفافیت کامل در خصوص ویژگیهای دارایی پایه است. سرمایهگذار باید بداند سرمایه وی دقیقا در کدام پلاک ثبتی، با چه مشخصات سازهای، توسط کدام پیمانکار و با چه برنامه زمانبندی مشخصی به کار گرفته میشود. در غیاب یک درگاه شفاف و گزارشدهی دورهای، افکار عمومی و کارشناسان شهری با این ابهام اساسی روبهرو میشوند که منابع جذبشده دقیقا به کدام کارگاههای ساختمانی تزریق شده و پیشرفت فیزیکی آنها در چه مرحلهای قرار دارد.
از ابهامات افکار عمومی تا تهم سیاه نمایی !
پاسخ مدیران شهری به پرسشهای مطرحشده از سوی رسانهها و صاحبنظران، در مقاطع مختلف بیشتر بر جنبههای ترویجی و اعلام استقبال بالا تمرکز داشته است تا ارائه جداول پیشرفت کار و اسناد فنی پروژهها. انتساب نقدهای ساختاری به سیاهنمایی، مانعی در برابر تحلیل کارشناسی ایجاد میکند و به جای پاسخ به ابهامات، بر دامنه آنها میافزاید.
وظیفه رسانهها در نظامهای مدرن اقتصادی، راستیآزمایی وعدهها و مطابقت دادن برنامهها با خروجیهای ملموس میدانی است. زمانی که درباره موقعیت پروژهها، وضعیت پروانههای ساختمانی، گودبرداریها، اجرای اسکلت و مراحل نازککاری دادههای دقیقی در دسترس قرار نمیگیرد، شکلگیری پرسش و تردید در میان خریداران و رسانهها یک فرایند کاملا طبیعی و نشانه پویایی جامعه است.
یکی از نکات محوری در ارزیابی فروش متری مسکن، تعیین نوع سازوکار مالی و انطباق آن با قوانین حاکم بر بازارهای مالی است. اگر این فرایند بر بستر بورس کالا و در قالب صندوقهای املاک و مستغلات یا گواهیهای سپرده کالایی انجام گیرد، نهادهای ناظر بورسی ناشر را ملزم به افشای منظم اطلاعات، ارزیابی رسمی داراییها توسط کارشناسان مستقل و تعیین تکلیف سود و زیان دورهای میکنند. اما زمانی که طرح در قالب پیشفروشهای مستقیم یا سازوکارهای داخلی نهادهای عمومی اجرا میشود، سطح نظارتپذیری خارجی به شدت کاهش مییابد و بار راستیآزمایی به دوش خریدار خرد میافتد که فاقد ابزارهای نظارتی و حقوقی لازم است.
چالش دیگر این الگو، تعیین تکلیف مرحله نهایی و زمان تحویل محصول است. در فروش متری، تعداد زیادی از شهروندان مالک کسری از یک واحد مسکونی میشوند و امکان سکونت مستقیم در آن را نخواهند داشت. در این وضعیت، نقدشوندگی یونیتهای خریداریشده و نحوه تجمیع سهمها برای تبدیل به یک واحد مستقل آپارتمانی اهمیت حیاتی مییابد. اگر پروژهای دچار تأخیر در ساخت شود یا به دلیل افزایش هزینههای مصالح ساختمانی و تورم با توقف مواجه گردد، سرمایهگذاران خرد با ریسک کاهش شدید نقدشوندگی مواجه خواهند شد. در شرایطی که پیشرفت فیزیکی پروژهها شفاف نباشد، برآورد زمان تکمیل و تسویه نهایی برای خریداران غیرممکن میگردد.
تجارب گذشته مدیریت شهری و شرکتهای تعاونی در کشور نشان میدهد که پروژههای پیشفروش مسکن بدون جدول زمانبندی الزامآور و نظارت مستقل، همواره با ریسک طولانی شدن زمان ساخت و انحراف منابع روبهرو بودهاند. بخش مسکن به دلیل چرخههای رکود و رونق چندساله، نیازمند انضباط مالی بسیار دقیق است. اگر پروژههای اعلامشده در طرح فروش متری بر روی زمینهای با معارض حقوقی تعریف شده باشند یا مراحل اخذ مجوز و پروانه ساختمانی آنها به درستی طی نشده باشد، کل چرخه سرمایهگذاری با گرههای حقوقی و مالی پیچیدهای روبهرو خواهد شد که خروج از آن سالها به طول میانجامد.
برای ارزیابی صحت ادعای استقبال مردمی، باید میان تقاضای سوداگرانه کوتاهمدت ناشی از نگرانی تورمی و اعتماد پایدار به یک سازوکار ساختمانی تفکیک قائل شد. در دورههایی که ارزش پول ملی تحت تأثیر تورم کاهش مییابد، شهروندان به هر ابزاری که بتواند ارزش ریال را حفظ کند روی میآورند. بنابراین هجوم تقاضا به یک طرح لزوما به معنای بینقص بودن ساختار فنی و اجرایی آن نیست، بلکه نشاندهنده نیاز مبرم جامعه به ابزارهای ضدتورمی است. این مسئولیت مضاعفی بر دوش سیاستگذاران میگذارد تا از منابع اعتماد عمومی با بالاترین سطح شفافیت و امانتداری محافظت کنند.
راهکار خروج از فضای ابهام و پایان دادن به مناقشات میان رسانهها و مدیریت شهری، ورود به شفافیت آماری و انتشار دادههای باز است. انتشار عمومی اسناد شامل مشخصات دقیق موقعیت زمینها، پلاکهای ثبتی، پروانههای معتبر ساخت، تصاویر زنده یا گزارشهای تصویری دورهای از کارگاههای ساختمانی و تعیین درصد پیشرفت فیزیکی به تفکیک مراحل مختلف، سادهترین و مؤثرترین اقدامی است که میتواند به تمام گمانهزنیها پایان دهد. همچنین ارزیابی مستقل پیشرفت پروژهها توسط کانون کارشناسان رسمی دادگستری و نظام مهندسی ساختمان، پایهای محکم برای اعتمادسازی فراهم خواهد کرد.
مدیریت شهری تهران ظرفیتهای گستردهای در زمینه نوسازی بافتهای فرسوده و توسعه مسکن استطاعتپذیر دارد، اما تبدیل این ظرفیت به دستاوردی پایدار تنها در سایه حاکمیت شفافیت و پذیرش نقدهای کارشناسی امکانپذیر است. متهم کردن رسانههای منتقد به سیاهنمایی، پاسخگوی پرسشهای خریدارانی نخواهد بود که سرمایههای اندک خود را به امید خانهدار شدن یا حفظ ارزش پسانداز به این طرحها سپردهاند. ارائه یک بیلان کاری شفاف و روشن کردن وضعیت کارگاههای ساختمانی، نه تنها یک مطالبه صنفی از سوی رسانهها، بلکه یک ضرورت حقوقی و مدنی در مسیر توسعه متوازن و پاسخگوی شهری است.
تحلیل جامع فروش متری مسکن در تهران نشان میدهد که تفکیک ابعاد مالی از واقعیتهای مهندسی و اجرایی، نقطهضعف اصلی اینگونه طرحها است. موفقیت در جذب سرمایه تنها گام نخست به شمار میرود و آنچه در نهایت کارآمدی طرح را اثبات میکند، تبدیل موفق دارایی کاغذی به متراژ واقعی، تحویل به موقع واحدها و شفافسازی کامل مسیر پیشرفت پروژهها برای عموم مردم و ناظران تخصصی خواهد بود.
