نسخه تازه تهران برای احیای بافتهای فرسوده
شهرداری تهران با هدف شتاببخشی به نوسازی بافتهای فرسوده، بسته تشویقی جدیدی شامل اعطای ۵۰ درصد تراکم مازاد، امکان انتقال حق توسعه به پلاکهای دیگر و تخفیف ۸۰ درصدی عوارض را ابلاغ کرد تا مسیر بازسازی پایتخت را هموارتر و برای مالکان و سرمایهگذاران اقتصادیتر سازد.
به گزارش عصرشهروند، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران از اعطای ۵۰ درصد تراکم مازاد، امکان انتقال حق توسعه به پلاک دیگر و تخفیفهای عوارض تا ۸۰ درصد بهعنوان بسته جدید تشویقی نوسازی خبر داد؛ بستهای که همزمان با رسیدگی به ساختمانهای آسیبدیده، میتواند معادلات اقتصادی ساختوساز در بافتهای فرسوده را تغییر دهد.
نوسازی بافتهای فرسوده در تهران سالهاست یکی از مهمترین چالشهای مدیریت شهری به شمار میرود؛ چالشی که از یکسو با خطرات ایمنی و فرسودگی سازهها گره خورده و از سوی دیگر با پیچیدگیهای اقتصادی و حقوقی ساختوساز در پایتخت. اکنون مدیریت شهری با تکیه بر مشوقهای جدید شهرسازی، تلاش دارد مسیر نوسازی را برای مالکان و سرمایهگذاران هموارتر کند.
علیاصغر کمالیزاده، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، در تشریح آخرین برنامهها اعلام کرده است که اعطای ۵۰ درصد تراکم مازاد نسبت به طرح تفصیلی، امکان انتقال این تراکم به پلاکهای دیگر و اعمال تخفیفهای گسترده در عوارض ساختمانی، سه محور اصلی بسته تشویقی جدید را تشکیل میدهد؛ بستهای که بر اساس مصوبات کمیسیون ماده ۵ (صورتجلسات ۷۱۲، ۷۱۴ و ۷۱۶) تدوین شده است.
این مشوقها در شرایطی مطرح میشود که همزمان، روند ارزیابی و مقاومسازی ۱۳۹ واحد ساختمانی در قالب ۱۰ پروژه مجزا در حال انجام است؛ واحدهایی که بخشی از آنها در جریان جنگ اخیر دچار آسیب شدهاند و اکنون در مسیر بازسازی و احیا قرار دارند.
۵۰ درصد تراکم مازاد؛ مشوقی که معادلات اقتصادی را تغییر میدهد
مهمترین بخش این بسته تشویقی، اعطای ۵۰ درصد تراکم مازاد نسبت به طرح تفصیلی است؛ امتیازی که هم در پروژههای تخریب و نوسازی و هم در طرحهای مقاومسازی قابل استفاده خواهد بود. در عمل، این بدان معناست که اگر بر اساس ضوابط طرح تفصیلی، ساختمانی مجاز به احداث چهار طبقه باشد، سرمایهگذار میتواند با بهرهگیری از این مشوق، تا شش طبقه احداث کند. دو طبقه مازاد، سهمی است که میتواند بهعنوان مشوق اقتصادی برای جبران هزینههای ساخت و بازسازی در نظر گرفته شود.
در شهری مانند تهران که هزینه زمین سهم بالایی از قیمت تمامشده مسکن را تشکیل میدهد، افزایش تراکم عملاً به معنای توزیع هزینه زمین بر تعداد بیشتری واحد مسکونی است. این موضوع میتواند توجیهپذیری اقتصادی پروژههای نوسازی را افزایش دهد؛ بهویژه در محلههایی که ارزش ملک پایینتر است و سود ساختوساز بهطور معمول محدودتر از مناطق برخوردار شهر است.
از منظر مدیریت شهری، این سیاست دو هدف را دنبال میکند: نخست افزایش ایمنی و تابآوری ساختمانها در برابر زلزله و حوادث، و دوم تحریک بازار ساختوساز در مناطقی که به دلیل فرسودگی و ریزدانگی پلاکها کمتر مورد توجه سرمایهگذاران قرار میگیرند.
با این حال، اجرای چنین سیاستی همواره نیازمند کنترل و نظارت دقیق است تا افزایش تراکم به فشار مضاعف بر زیرساختهای شهری مانند معابر، شبکه آب و برق، فاضلاب و خدمات عمومی منجر نشود.
انتقال حق توسعه (TDR)؛ انعطافپذیری تازه در بازار ساختوساز
یکی از نوآوریهای این بسته، تعریف سازوکار «حق انتقال توسعه» یا TDR است. بر اساس این سازوکار، مالکان میتوانند امتیاز تراکم مازاد خود را به پلاکهای دیگر منتقل کنند. این ابزار که در برخی شهرهای جهان نیز برای مدیریت توسعه شهری استفاده میشود، امکان نوعی تعادلبخشی میان مناطق مختلف شهر را فراهم میکند. برای مثال، مالکی که به هر دلیل تمایل یا امکان ساخت طبقات اضافه در ملک خود را ندارد، میتواند حق تراکم مازاد را به پروژهای دیگر منتقل کند و از منافع اقتصادی آن بهرهمند شود.
در سناریویی که مدیرعامل سازمان نوسازی مطرح کرده، سرمایهگذار میتواند در ساختمانی چهارطبقه، شش طبقه احداث کند و دو طبقه مازاد را سهم خود بردارد. یا در مدلی دیگر، مالکان میتوانند با نوسازی ملک خود، امتیاز تراکم را به ملکی دیگر منتقل کنند.
کارشناسان معتقدند چنین سازوکاری میتواند چند پیامد مثبت داشته باشد:
– افزایش انگیزه مالکان خرد برای ورود به فرآیند نوسازی
– کاهش بنبستهای حقوقی در پلاکهای ریزدانه
– هدایت بخشی از توسعه به مناطقی که ظرفیت زیرساختی بیشتری دارند
اما در مقابل، چالشهایی نیز وجود دارد. شفافیت در نحوه قیمتگذاری حق توسعه، نظارت بر محل مصرف تراکم منتقلشده و جلوگیری از تمرکز بیشازحد ساختوساز در برخی مناطق، از جمله موضوعاتی است که نیازمند ضوابط دقیق اجرایی خواهد بود.
تخفیف عوارض تا ۸۰ درصد و بازسازی ساختمانهای آسیبدیده
در کنار تراکم مازاد و انتقال حق توسعه، تخفیفهای عوارض ساختمانی تا سقف ۸۰ درصد نیز بهعنوان یکی دیگر از ابزارهای تشویقی در نظر گرفته شده است. عوارض ساختمانی یکی از هزینههای قابل توجه در فرآیند ساختوساز است و کاهش آن میتواند تأثیر مستقیم بر کاهش هزینه نهایی پروژه داشته باشد.
این تخفیفها بهویژه در پروژههای مرتبط با ساختمانهای آسیبدیده اهمیت بیشتری پیدا میکند. به گفته کمالیزاده، ساختمانهایی که در جریان جنگ اخیر آسیب دیدهاند، در چهار گروه A، B، C و D دستهبندی شدهاند. در گروه A، آسیبها جزئی بوده و شامل خساراتی مانند شکستن شیشهها و آسیب به اجزای غیرسازهای است. این موارد در کوتاهترین زمان ممکن برطرف شده و بسیاری از واحدها به شرایط عادی بازگشتهاند.
گروه B شامل ساختمانهایی است که دچار تخریبهای داخلی مانند آسیب به دیوارها و پارتیشنها شدهاند و عملیات ترمیم آنها در حال انجام است. اما گروههای C و D وضعیت پیچیدهتری دارند. این ساختمانها نیازمند مقاومسازی اساسی یا حتی تخریب و نوسازی کامل هستند. برای این دسته، برنامهریزی اجرایی انجام شده و با مشارکت گروههای جهادی و دستگاههای مختلف، عملیات بازسازی در حال اجراست.
بر اساس ارزیابیهای فنی، حداقل زمان مورد نیاز برای تکمیل عملیات مقاومسازی حدود یک سال برآورد شده است؛ زمانی که بسته به نوع سازه، میزان آسیب و شرایط اجرایی میتواند تغییر کند.
چالشها و چشمانداز پیشرو
اگرچه بسته تشویقی جدید میتواند بهعنوان یک محرک قوی برای نوسازی بافتهای فرسوده عمل کند، اما موفقیت آن به چند عامل کلیدی بستگی دارد. نخست، اعتماد مالکان و سرمایهگذاران به ثبات مقررات. تجربه سالهای گذشته نشان داده تغییرات مکرر در ضوابط شهرسازی میتواند موجب تردید فعالان بازار شود.
دوم، هماهنگی میان دستگاههای مختلف اجرایی. صدور پروانه، تأمین خدمات زیربنایی و پرداخت تسهیلات مالی باید در چارچوبی هماهنگ و زمانبندیشده انجام شود تا پروژهها با تأخیرهای فرسایشی مواجه نشوند.
سوم، توجه به ظرفیت زیرساختی محلات. افزایش تراکم بدون ارتقای همزمان زیرساختها میتواند کیفیت زندگی ساکنان را تحت تأثیر قرار دهد. در حوزه تأمین مالی نیز، همانطور که مدیرعامل سازمان نوسازی اشاره کرده، متقاضیان باید برای دریافت وام و منابع مالی به شهرداریهای مناطق مراجعه کنند. دسترسی به تسهیلات بانکی و شرایط بازپرداخت آن، یکی از عوامل تعیینکننده در تصمیم مالکان برای ورود به فرآیند نوسازی خواهد بود.
در مجموع، سیاست جدید مدیریت شهری تهران تلاشی است برای تبدیل نوسازی بافتهای فرسوده از یک تکلیف اداری به یک فرصت اقتصادی. اعطای ۵۰ درصد تراکم مازاد، امکان انتقال حق توسعه و تخفیفهای گسترده عوارض، اگر با نظارت دقیق و برنامهریزی زیرساختی همراه شود، میتواند موتور محرکی برای احیای محلههای فرسوده و افزایش تابآوری شهری باشد.
با این حال، نتیجه نهایی این سیاستها در گرو نحوه اجرا و استقبال بازار خواهد بود؛ اینکه آیا این مشوقها میتوانند سرمایهگذاران و مالکان را به مشارکت گسترده در نوسازی ترغیب کنند یا همچنان موانع اقتصادی و اجرایی بر سر راه احیای بافتهای فرسوده باقی خواهد ماند.
