رشد پروانههای ساخت هم نتوانست قفل معاملات را باز کند
رکود عمیق در بازار مسکن تهران
بازار مسکن تهران در حالی با رکود سنگین معاملات روبهروست که افزایش پروانههای ساختمانی، بیش از آنکه نشانه رونق باشد، بازتاب تورم و فشار سرمایهای است.
به گزارش عصرشهروند در اخبار اقتصادی ، بازار مسکن تهران این روزها با یک تناقض مهم مواجه است؛ از یک سو آمارهای رسمی از افزایش صدور پروانههای ساختمانی و رشد سرمایهگذاری در بخش ساختوساز خبر میدهند و از سوی دیگر، تعداد معاملات خرید و فروش در پایتخت همچنان در سطحی بسیار پایینتر از وضعیت عادی قرار دارد. همین شکاف نشان میدهد که رشد صدور مجوزهای ساختمانی الزاماً به معنای رونق واقعی بازار نیست. بسیاری از کارشناسان معتقدند بخش مهمی از افزایش پروانههای ساخت، نه از محل افزایش تقاضای مصرفی، بلکه تحت تأثیر تورم، حفظ ارزش دارایی و تلاش سرمایهها برای فرار از کاهش ارزش پول شکل گرفته است.
در چنین شرایطی، اگرچه در سمت تقاضا همچنان میل به خرید مسکن وجود دارد، اما توان مالی خانوارها به شدت کاهش یافته و بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی عملاً از بازار حذف شدهاند. نتیجه این وضعیت، بازاری است که در آن ساختوساز ممکن است روی کاغذ رشد کند، اما معاملات واقعی و مؤثر همچنان در رکود باقی بماند. اگر این شکاف میان عرضه سرمایهای و تقاضای ناتوان ادامه پیدا کند، نه تنها رشد پروانههای ساختمانی محرک خروج بازار از رکود نخواهد بود، بلکه میتواند به تعمیق عدم تعادل و سنگینتر شدن رکود در بازار مسکن تهران منجر شود.
وقتی میل به خرید هست اما توان خرید نیست!
بازار مسکن تهران در سالهای اخیر به یکی از روشنترین نمونههای شکاف میان «نیاز واقعی» و «امکان واقعی» تبدیل شده است. مسکن همچنان برای خانوارها یک کالای ضروری و برای بسیاری از زوجهای جوان، مستأجران و طبقه متوسط، مهمترین هدف اقتصادی زندگی به شمار میرود. اما فاصله شدید میان درآمدها و قیمت واحدهای مسکونی باعث شده است این نیاز گسترده، به تقاضای مؤثر تبدیل نشود. به همین دلیل، هرچند میل به خرید در بازار وجود دارد، اما بخش بزرگی از متقاضیان عملاً از چرخه معاملات کنار گذاشته شدهاند.
اظهارات اخیر نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تصویر روشنی از این وضعیت به دست میدهد. او اعلام کرده است که در اردیبهشتماه امسال تنها حدود ۲ هزار معامله خرید و فروش مسکن در شهر تهران در سامانه خودنویس ثبت شده؛ رقمی که به گفته او فاصله زیادی با شرایط عادی بازار دارد، زیرا در وضعیت معمول باید ماهانه ۱۰ تا ۱۲ هزار معامله در تهران انجام شود. این اختلاف بزرگ نشان میدهد بازار نه فقط در وضعیت کندی، بلکه در رکودی جدی به سر میبرد.
معاملات در کما؛ بازار بدون خریدار مؤثر
رکود بازار مسکن در تهران از جنس نبود علاقه به خرید نیست. مسئله اصلی، ناتوانی مالی خریداران است. طی سالهای اخیر، افزایش پیدرپی قیمت مسکن، رشد اجارهبها، افت قدرت خرید، کاهش دسترسی به تسهیلات مؤثر و عقبماندن دستمزدها از تورم، باعث شده بخش زیادی از تقاضای مصرفی از بازار خارج شود. به بیان ساده، متقاضی وجود دارد، اما پول کافی برای خرید وجود ندارد.
در چنین شرایطی، بسیاری از خانوارها حتی اگر به لحاظ ذهنی آماده خرید باشند، از نظر اقتصادی امکان ورود به بازار را ندارند. آورده اولیه خرید مسکن، اقساط وام، هزینههای جانبی معامله و قیمت نهایی واحدها به قدری بالا رفته که بازار عملاً برای بخش مهمی از جامعه قفل شده است. این یعنی رکود موجود، رکودی ناشی از ضعف قدرت خرید است، نه رکودی حاصل از بیمیلی مردم به خانهدار شدن.
همین مسئله سبب شده تعداد معاملات کاهش پیدا کند، فایلهای فروش مدت بیشتری در بازار بمانند و فروشندگان نیز یا ناچار به صبر شوند یا قیمتهای پیشنهادی خود را در فضای غیررسمی تعدیل کنند. با این حال، چون سطح عمومی قیمتها همچنان بالاست، این تعدیلها نیز برای بازگرداندن خریدار کافی نیست.
رشد پروانههای ساخت؛ نشانه رونق یا واکنش به تورم؟
در ظاهر، آمار صدور پروانههای ساختمانی میتواند نشانهای امیدوارکننده تلقی شود. رزبان اعلام کرده در سال ۱۴۰۳ بیش از ۵۳۴ هزار پروانه ساختمانی در کشور صادر شده که رکورد ۱۱ ساله را شکسته است. همچنین در تهران تعداد پروانهها در سهماهه سوم ۱۴۰۴ از حدود ۱۳ هزار به بیش از ۲۵ هزار فقره رسیده و رشد نزدیک به ۹۵ درصدی را ثبت کرده است.
اما پرسش اصلی اینجاست که آیا این رشد، به معنای رونق واقعی بازار مسکن است؟ پاسخ لزوماً مثبت نیست. در اقتصادی که تورم مزمن و نااطمینانی بالاست، ساختوساز فقط تابع نیاز مصرفی نیست؛ بلکه بهشدت تحت تأثیر انگیزههای سرمایهای و حفظ ارزش پول قرار دارد. در چنین فضایی، بخشی از سرمایهها برای جلوگیری از افت ارزش دارایی، به سمت زمین، ملک و پروژههای ساختمانی حرکت میکنند. بنابراین افزایش پروانههای ساخت میتواند بیش از آنکه محصول افزایش تقاضای واقعی برای خرید مسکن باشد، ناشی از تلاش سرمایهگذاران برای پناه بردن به داراییهای فیزیکی در برابر تورم باشد.
این تفاوت بسیار مهم است. اگر رشد ساختوساز از دل رونق تقاضای مصرفی شکل گرفته باشد، میتواند موتور بازار را روشن کند. اما اگر عمدتاً بر پایه انگیزههای تورمی و سرمایهای باشد، الزاماً به افزایش معاملات و بهبود دسترسی خانوارها به مسکن منجر نخواهد شد.
تورم چگونه ساختوساز را از نیاز مصرفی جدا میکند؟
وقتی تورم بالا میرود، زمین، مسکن و مصالح ساختمانی به ابزارهای حفظ ارزش تبدیل میشوند. سرمایهگذار یا مالک زمین ممکن است تصمیم بگیرد برای جلوگیری از خواب سرمایه، پروژه ساختمانی تعریف کند یا پروانه بگیرد، حتی اگر اطمینان نداشته باشد واحدهای ساختهشده با سرعت مناسب به فروش میرسند. این رفتار در کوتاهمدت میتواند آمار صدور پروانه را بالا ببرد، اما در بلندمدت اگر با تقاضای مؤثر همراه نباشد، به انباشت واحدهای گران، کاهش سرعت فروش و تعمیق رکود منجر میشود.
به بیان دیگر، تورم ممکن است ساختوساز را فعالتر نشان دهد، اما این فعالیت الزاماً معادل رونق سالم نیست. در بازاری که متقاضی مصرفی توان خرید ندارد، عرضه جدید هم لزوماً بازار را از رکود خارج نمیکند. حتی ممکن است سازندگان برای جبران هزینههای بالای زمین، مصالح، دستمزد و تأمین مالی، واحدهایی با قیمت تمامشده بالاتر تولید کنند؛ واحدهایی که بیش از پیش از دسترس خانوارهای متوسط خارج است.
شکاف میان عرضه و تقاضا؛ خطر سنگینتر شدن رکود
یکی از مهمترین خطرهای کنونی بازار مسکن تهران، عمیقتر شدن شکاف میان آن چیزی است که ساخته میشود و آن چیزی است که مردم توان خریدش را دارند. اگر ساختوسازها بیشتر در بخشهای گرانقیمت، متراژهای بزرگ یا مناطق خاص متمرکز شود، عرضه جدید نمیتواند پاسخگوی نیاز واقعی بازار باشد. در این صورت، آمار ساخت بالا میرود اما معاملات همچنان پایین میماند.
این وضعیت در نهایت به بازاری منجر میشود که همزمان با افزایش هزینههای تولید، از کاهش گردش معاملات نیز رنج میبرد. سازنده با واحدی مواجه میشود که بهسادگی فروش نمیرود و خریدار با قیمتی روبهروست که توان پرداخت آن را ندارد. نتیجه، تشدید رکود و قفلشدن بیشتر بازار است.
سرمایهگذاری ساختمانی؛ مثبت اما نه الزاماً نجاتبخش
بر اساس اظهارات رزبان، تهران در سال ۱۴۰۳ رشد حدود ۲۱ درصدی سرمایهگذاری ساختمانی را تجربه کرده، در حالی که این شاخص در مجموع مناطق شهری کشور ۴.۹ درصد بوده است. همچنین در ششماهه نخست ۱۴۰۴، رشد سرمایهگذاری ساختمانی در تهران مثبت و در کل مناطق شهری کشور منفی ثبت شده است. این اعداد بدون تردید نشانه تحرک در بخش ساختمان هستند، اما نباید آنها را بهصورت خودکار با رونق بازار خرید و فروش یکی دانست.
سرمایهگذاری در ساختمان زمانی میتواند به خروج بازار از رکود کمک کند که به تولید واحدهایی منطبق با توان مالی خانوارها منجر شود. اگر این سرمایهگذاریها بیشتر ماهیت داراییمحور و تورممحور داشته باشند، اثر آنها بر خانهدار شدن مردم محدود خواهد بود. در چنین وضعی، سرمایهگذاری مثبت ثبت میشود، اما بحران دسترسی به مسکن همچنان پابرجا میماند.
چرا بازار از رکود خارج نمیشود؟
بازار مسکن تهران برای خروج از رکود، فقط به افزایش عرضه اسمی نیاز ندارد. مسئله اصلی، بازگشت قدرت خرید به سمت تقاضاست. تا زمانی که وامهای خرید مسکن با قیمتهای واقعی بازار تناسب نداشته باشند، درآمد خانوارها رشد کافی نکند و سیاستهای حمایتی مؤثر برای خریداران مصرفی وجود نداشته باشد، صرف افزایش پروانههای ساخت نمیتواند بازار را تکان دهد.
حتی ممکن است این روند، انتظارات تورمی را نیز تقویت کند. وقتی فعالان بازار ببینند هزینه ساخت و قیمت تمامشده مدام در حال افزایش است، فروشندگان نیز حاضر به تعدیل واقعی قیمت نمیشوند و خریداران بیشتر عقب مینشینند. به این ترتیب، رکود معاملاتی با چسبندگی قیمت همراه میشود؛ یکی از پیچیدهترین وضعیتها در بازار مسکن.
بازار مسکن تهران امروز در وضعیتی قرار دارد که از یکسو با رکود سنگین معاملات دستوپنجه نرم میکند و از سوی دیگر، با رشد صدور پروانهها و تحرک در ساختوساز روبهروست. اما این دو روند لزوماً مکمل یکدیگر نیستند. افزایش پروانههای ساختمانی، در شرایط تورمی فعلی، بیش از آنکه نشانه رونق تقاضای مصرفی باشد، میتواند بازتاب تلاش سرمایهها برای حفظ ارزش خود باشد.
در چنین بازاری، میل به خرید وجود دارد اما توان خرید نه. همین واقعیت، مهمترین مانع رونق بازار است. اگر سیاستگذار نتواند فاصله میان قیمت مسکن و قدرت خرید خانوار را کاهش دهد، رشد ساختوساز نیز به تنهایی راهگشا نخواهد بود. چه بسا ادامه این وضعیت، با افزایش عرضهای که مشتری مؤثر ندارد، رکود بازار مسکن تهران را سنگینتر و طولانیتر کند.
