بازار مسکن تهران در برزخ انتظار
بازار مسکن تهران در میانه پاییز همچنان در وضعیت رکود تورمی حرکت میکند؛ قیمتها بدون آنکه جهشهای سنگین ماههای قبل را تکرار کنند، در مسیر تدریجی افزایشاند و معاملات نیز به پایینترین سطح چند سال اخیر رسیده است. خریداران و فروشندگان هر دو در وضعیت انتظار ماندهاند و نشانهای از تغییر بزرگ در کوتاهمدت دیده نمیشود.
به گزارش عصرشهروند در اخبار اقتصادی ، گزارش میدانی و تحلیل دادههای اخیر نشان میدهد که با وجود رشد هزینه ساخت، کاهش توان خرید، و نبود سیاستهای مؤثر برای تعادل بازار، جنبوجوشی در معاملات شکل نگرفته است. پیشبینیها نیز حکایت از آن دارد که بازار تا پایان سال بیشتر در مسیر آرام اما افزایشی قرار بگیرد، بدون آنکه رونق قابلتوجهی رقم بخورد.
نشانههای رکود عمیق در معاملات
بازار مسکن تهران طی ماههای گذشته عملاً در وضعیتی شبیه «انجماد معاملاتی» قرار گرفته است. گزارش میدانی از دفاتر مشاورین املاک در مناطق مختلف شهر نشان میدهد حجم مراجعات خریداران بهطور محسوسی کمتر شده و بسیاری از فروشندگان نیز به دلیل ابهام در آینده قیمتها، فایلهای خود را بدون عجله عرضه میکنند.
دادههای ثبت معاملات نیز همین تصویر را تأیید میکند: بیشتر ماههای امسال تعداد معاملات در محدودهای کمتر از میانگین چندسال اخیر بوده است. این کاهش نه تنها ناشی از افت قدرت خرید است، بلکه از توقف روانی بازار نیز نشأت میگیرد؛ یعنی گروه بزرگی از متقاضیان ترجیح میدهند «فعلاً صبر کنند» تا جهت بازار مشخص شود.
در این فضا، حتی کاهش نسبی قیمتهای اسمی در برخی ماهها نیز نتوانسته ورود خریداران مصرفی را تحریک کند. متقاضیان مصرفی هنوز نمیتوانند با وامهای موجود خرید کنند و سرمایهگذاران هم باتوجه به نوسانات ارزی، تمایلی به بلوکه کردن سرمایه در مسکن ندارند. این ترکیب باعث شده بازار در یکی از سنگینترین دورههای رکودی سالهای اخیر باشد.
رشد هزینه ساخت؛ موتور خاموش اما مؤثر افزایش قیمت
هزینه ساختوساز در تهران بهواسطه افزایش قیمت مصالح، رشد دستمزدها، و تورم عمومی اقتصاد طی ماههای گذشته دوباره بالا رفته است. گزارش سازندگان نشان میدهد که قیمت هر متر مربع ساخت بهطور متوسط ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش داشته و این رشد مستقیم روی قیمت عرضه در بازار اثر میگذارد.
با وجود رکود معاملات، سازندگان نمیتوانند قیمتها را پایین نگه دارند؛ زیرا حاشیه سود آنها بهشدت کاهش یافته است. از طرف دیگر، ساختوساز در تهران با کاهش محسوس مواجه شده و این کاهش عرضه آتی نیز به پایداری سطح قیمتها کمک میکند.
بسیاری از پروژههای کوچک و متوسط به دلیل عدم صرفه اقتصادی متوقف شدهاند. تغییرات پیدرپی مقررات ساختوساز و هزینههای عوارض شهری نیز فشار مضاعفی به سازندگان وارد کرده است. این شرایط باعث شده که بازار از سمت عرضه توان کاهش قیمت نداشته باشد و حتی در رکود نیز روند افزایشی خود را حفظ کند.
پیشبینی مسیر بازار تا پایان سال؛ رشد آرام، رونق مسدود
با جمعبندی وضعیت فعلی میتوان گفت بازار مسکن تهران تا پایان سال با سه ویژگی اصلی همراه خواهد بود: افزایش آرام قیمتها، تداوم رکود معاملاتی، و نبود محرک جدی برای رونق. در بخش قیمت، تورم عمومی اقتصاد و رشد هزینه ساخت اجازه کاهش چشمگیر نمیدهد. بنابراین احتمال دارد مسکن تا پایان سال بین ۵ تا ۱۰ درصد افزایش اسمی را ثبت کند؛ افزایشی که البته واقعی نیست و بیشتر ناشی از تورم است.
در بخش معاملات نیز نشانهای از جهش مشاهده نمیشود. حتی اگر بازار ارز نوسان شدیدی نداشته باشد، رفتار احتیاطی خریداران همچنان تا پایان زمستان ادامه خواهد داشت. تنها در صورتی که سیاستهای تسهیلگر مانند افزایش پوشش وام، کاهش هزینه ساخت، یا عوارض تشویقی برای سازندگان ارائه شود، میتوان به تغییر رفتار بازار امیدوار بود.
در مجموع، تهران در ماههای آینده با بازاری روبهرو است که نه سقوط میکند و نه رونق میگیرد؛ بازاری خنثی اما مزمن که خریداران را خسته و فروشندگان را مردد نگه داشته است. این وضعیت تا زمانی ادامه دارد که قدرت خرید واقعی خانوارها افزایش نیابد یا ساختوساز مسیر رو به رشد پیدا نکند.
