پایتخت در محاصره قیمتسازان !
نایبرئیس اتحادیه املاک هشدار داد: قیمتسازی مجازی در تعطیلات نوروز، بدون وجود تقاضای واقعی، آرامش بازار مسکن تهران را نشانه گرفته است.
به گزارش عصرشهروند در اخبار اقتصادی ، بازار مسکن تهران به عنوان لکوموتیو قیمتگذاری در کلینشهرهای کشور، در ایام نوروز ۱۴۰۴ شاهد پدیدهای عجیب بود؛ در حالی که کرکره بنگاههای معاملات ملکی در ۲۲ منطقه پایتخت پایین بود و خیابانها در سکوت نوروزی بهسر میبردند، در «بازار موازی دیجیتال»، قیمتها با شتابی غیرعادی در حال جابهجایی بودند. داود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، با هشدار نسبت به این وضعیت، از شکلگیری یک «حباب مجازی» سخن میگوید که نه بر پایه معامله و تقاضا، بلکه بر اساس الگوریتمهای قیمتساز سکوهای اینترنتی بنا شده است؛ موضوعی که میتواند ثبات نیمبند بازار در سال جدید را با تهدیدی جدی مواجه کند.
تهران؛ آزمایشگاهِ بزرگ قیمتسازی در فضای مجازی
تهران صرفاً یک شهر نیست؛ مرکز ثقل انتظارات تورمی در کل اقتصاد ایران است. کوچکترین نوسان در قیمت هر متر مربع آپارتمان در مناطق شمالی یا مرکزی پایتخت، به سرعت به سایر استانها مخابره شده و به عنوان «نرخ مرجع» پذیرفته میشود. همین ویژگی، بازار مسکن تهران را به طعمهای جذاب برای قیمتسازان تبدیل کرده است. در ایام تعطیلات نوروز ۱۴۰۴، در حالی که فعالیت صنفی مشاوران املاک عملاً متوقف بود، سکوهای مجازی به تنها ویترینِ فعال بازار تبدیل شدند.
به گفته بیگینژاد، آنچه در این ایام رخ داد، یک «تغییر رفتار غیرسنتنی» بود. در سالیان گذشته، فروردینماه زمان استراحت بازار و ثبات قیمتها بود، اما امسال پلتفرمهای دیجیتال با بهروزرسانی مداوم فایلها و درج قیمتهای جدید، اجازه ندادند بازار رنگ آرامش به خود ببیند. این پدیده نشاندهنده آن است که مرکز ثقل قیمتگذاری از «بنگاههای سطح شهر» به «گوشیهای تلفن همراه» منتقل شده است؛ جایی که هیچ نظارت حاکمیتی بر صحتسنجی آگهیها وجود ندارد و هر کسی میتواند با ثبت چند فایل صوری در مناطق استراتژیک تهران، میانگین قیمتی یک محله را جابهجا کند.
تضادِ معنادار؛ خیابانهای خلوت و اپلیکیشنهای ملتهب
یکی از کلیدیترین بخشهای تحلیل نایبرئیس اتحادیه املاک تهران، اشاره به غیبت «متقاضی واقعی» در بازار است. در اقتصاد، قیمت برآیند تلاقی عرضه و تقاضاست؛ اما در فروردین ۱۴۰۴، ضلع تقاضا در تهران عملاً وجود خارجی نداشت. مسافرتهای نوروزی و تعطیلی فعالیتهای اداری باعث شده بود تا هیچ معامله قطعی در سامانه املاک و مستغلات ثبت نشود. با این حال، قیمتها در فضای مجازی به صورت «برنامهریزیشده» صعودی شدند.
این تضاد نشاندهنده آن است که بازار مسکن تهران با پدیدهای به نام «تقاضای کاذبِ سیگنالی» روبهروست. قیمتسازان با علم به اینکه در ایام تعطیلات، مرجع آماری رسمی برای ابطال ادعاهایشان وجود ندارد، اقدام به نرخگذاریهای تخیلی کردند. وقتی یک آپارتمان در منطقهای مانند پونک یا پیروزی، طی یک هفته سه بار با قیمتهای متفاوت آگهی میشود، هدف اصلی معامله نیست؛ بلکه هدف، «عادیسازی قیمتهای بالا» برای دوران پس از تعطیلات است. این استراتژی باعث میشود تا زمانی که خریدار واقعی در اردیبهشتماه وارد بازار میشود، با واقعیتی روبهرو شود که پیشتر در فضای مجازی ساخته و پرداخته شده است.
تهدیدِ سکوهای بدون نظارت برای امنیت اقتصادی پایتخت
انتقاد تند نایبرئیس اتحادیه املاک به سکوهای اینترنتی، ناظر بر یک خلأ بزرگ در حکمرانی دیجیتال است. تهران به دلیل حجم بالای فایلهای ملکی، بیشترین آسیب را از «آگهیهای فیک» میبیند. در سالهای اخیر، برخی سکوها به جای آنکه ابزار تسهیلگر باشند، به موتور محرک تورم تبدیل شدهاند. بیگینژاد به درستی میپرسد: «چرا این سکوها نظارت نمیشوند؟» در پایتختی که قیمت مسکن به دغدغه اول معیشتی مردم تبدیل شده، رها کردن نرخگذاری در دست الگوریتمهای غیرشفاف، بازی با امنیت روانی جامعه است.
قیمتسازی در فضای مجازی تهران تنها به بخش خرید و فروش محدود نمیماند؛ بلافاصله پس از تغییر قیمتهای پیشنهادی فروش، بازار اجارهبها نیز که تابعی از قیمت کل ملک است، دچار تلاطم میشود. وقتی پلتفرمها اجازه میدهند قیمتها بدون هیچ مبنای کارشناسی و صرفاً بر اساس تمایل مالک یا واسطه تغییر کند، در واقع در حال «مهندسیِ معکوسِ بازار» هستند. این وضعیت در مناطق پرتقاضای تهران که مستأجران برای کوچکترین تغییر قیمتی حساس هستند، میتواند منجر به کوچ اجباری خانوارها به حاشیه شهر شود. عدم نظارت بر این سکوها، عملاً به معنای سپردن قطبنمای اقتصاد مسکن تهران به دست کسانی است که از تلاطم قیمت سود میبرند.
از «توهم قیمتی» تا «واقعیتِ بازار»؛ لزوم مداخله تنظیمگر
در پایان، باید به این پرسش پاسخ داد که تبعات این قیمتسازی نوروزی برای ساکنان تهران چیست؟ واقعیت این است که اگر این روند با دخالت نهادهای ناظر متوقف نشود، «توهم قیمتی» فروردین به «واقعیتِ قیمتی» اردیبهشت تبدیل خواهد شد. بازار مسکن تهران به شدت نسبت به سیگنالهای محیطی حساس است و وقتی بدنه صنفی (مشاوران املاک) اعلام میکنند که این قیمتها ریشه در واقعیت ندارد، دولت و دستگاههای نظارتی باید وارد عمل شوند.
اصلاح این روند نیازمند آن است که درج قیمت در سکوهای مجازی منوط به «کد رهگیری» یا «تأییدیه مالکیت و قیمت کارشناسی» شود. بیگینژاد تأکید دارد که نباید این افزایشهای کاذب را ناشی از تقاضای واقعی تلقی کرد؛ بنابراین وظیفه رسانهها و نهادهای تنظیمگر است که با شفافسازی، حبابِ ساخته شده در نوروز را پیش از آنکه سفت شود، تخلیه کنند. بازار مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ بیش از هر چیز به «انضباط در اطلاعرسانی» نیاز دارد تا از تله قیمتسازیهای مجازی رها شود. اگر نظارت بر پلتفرمها جدی گرفته نشود، پایتخت همچنان درگیر نوساناتی خواهد بود که نه در اتاقهای معامله، بلکه در سرورهای شرکتهای فناوری کلید میخورند.
