فاصله قیمت مسکن از توان خرید تهرانی ها بیشتر شد
بازار مسکن تهران با موج تازهای از افزایش قیمت روبهرو شده است. در حالی که حجم معاملات کاهش یافته، قیمت هر مترمربع آپارتمان در برخی مناطق شمالی مانند زعفرانیه به حدود ۴۷۰ میلیون تومان رسیده و مناطق مصرفی نیز رشد محسوس قیمت را تجربه میکنند.
به گزارش عصرشهروند در اخبار اقتصادی ، بازار مسکن تهران در حالی وارد یکی از پرتنشترین دورههای قیمتی خود شده که آخرین بررسی آگهیهای منتشرشده در سایت دیوار نشان میدهد نرخهای پیشنهادی فروشندگان در طیفی وسیع از مناطق شهر، از محدودههای مرکزی گرفته تا مناطق شرقی، غربی و لوکس شمال تهران، با جهشی تازه و قابل توجه همراه شده است. در این میان، بیشترین رشد قیمت در فایلهای مربوط به مناطق شمالی دیده میشود؛ جایی که هر مترمربع آپارتمان در زعفرانیه در برخی موارد به حدود ۴۷۰ میلیون تومان رسیده و عملاً فاصلهای عمیق میان توان خرید خانوار و قیمت واقعی مسکن ایجاد کرده است. اما این روند تنها به مناطق لوکس محدود نشده و در نقاط مصرفی همچون منطقه پنج، سهروردی و نارمک نیز موج بالا رفتن قیمتها کاملاً محسوس است؛ بهطوریکه واحدهای میانمتراژ ۶۰ تا ۷۵ متری در این مناطق اکنون با قیمتهایی عرضه میشوند که تا همین یک سال پیش تنها در مناطق شمالی پایتخت قابل مشاهده بود.
در مقابل این جهش قیمتی، آنچه بیش از همه توجه را جلب میکند کاهش قابل توجه معاملات واقعی در بنگاههای املاک است؛ وضعیتی که به گفته فعالان بازار، نشانه آشکار ورود دوباره معاملات مسکن به یک «رکود تورمی عمیق» است؛ دورهای که طی آن قیمتها بالا میروند اما خرید و فروش واقعی به حداقل میرسد. رشد هزینههای ساخت، کاهش صدور پروانههای ساختمانی، افزایش انتظارات تورمی و نگاه سرمایهای به مسکن، مجموعه عواملی هستند که فروشندگان را به نگهداشتن قیمتهای بالا واداشتهاند؛ حتی در شرایطی که بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی از بازار عقبنشینی کردهاند. بررسی آگهیهای امروز نشان میدهد فاصله میان «قیمت پیشنهادی» و «توان خرید واقعی» به بالاترین سطح خود در چند سال اخیر رسیده و همین موضوع، چشمانداز آینده این بازار را با ابهام بیشتری همراه کرده است.
افزایش قیمت از مناطق مرکزی تا شمال تهران
بررسی نمونههای متعدد آگهیهای مسکن در تهران نشان میدهد افزایش قیمتها تنها محدود به مناطق لوکس نیست و از محدودههای مرکزی تا شمال شهر را دربر گرفته است.
در یکی از آگهیها، یک واحد ۱۱۰ متری سوپرلاکچری در محدوده سهروردی شمالی / آپادانا با قیمت ۳۷ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان عرضه شده که معادل هر متر حدود ۳۴۳ میلیون تومان است. این عدد برای محدودهای که تا چند سال پیش در رده قیمتهای متوسط رو به بالا قرار میگرفت، نشاندهنده جهش قابل توجه نرخهاست.
در همان منطقه، واحد دیگری با ۶۰ متر زیربنا و ۱۰ سال ساخت، ۷ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری شده؛ یعنی هر متر حدود ۱۲۸ میلیون تومان. اختلاف شدید بین قیمت هر متر در واحد نوساز و چندسالساخت در یک محدوده جغرافیایی مشابه، از دوپاره شدن بازار به «فایلهای لوکس» و «فایلهای مصرفی» حکایت دارد.
در منطقه ۵ تهران که همواره یکی از قطبهای مصرفی و پرتقاضای پایتخت به شمار میرود، آگهی یک واحد ۷۳ متری دوخوابه با برچسب «فروش فوری» و قیمت ۱۷ میلیارد تومان ثبت شده است؛ رقمی که هر متر آن را به حدود ۲۳۲ میلیون تومان میرساند و نشان میدهد این منطقه نیز از موج جدید افزایش قیمت بینصیب نمانده است.
رکوردشکنی قیمتها در زعفرانیه
در مناطق شمالی و بهویژه زعفرانیه، قیمتها در آگهیهای امروز در سطحی کمسابقه ثبت شده است. در یکی از فایلها، یک واحد ۳۱۰ متری در زعفرانیه با قیمت ۱۴۷ میلیارد تومان برای فروش عرضه شده که معادل هر متر ۴۷۴ میلیون تومان است؛ عددی که در عمل فاصله چشمگیری با قدرت خرید بخش عمده جامعه دارد.
در آگهی دیگری در همین منطقه، واحد ۲۳۰ متری ۷ سال ساخت با قیمت ۷۹ میلیارد تومان (هر متر حدود ۳۴۳ میلیون) و واحد ۲۲۰ متری چندسالساخت با قیمت ۷۵ میلیارد تومان (هر متر حدود ۳۴۰ میلیون) ارائه شده است. این ارقام نشان میدهد که حتی واحدهای چندسالساخت نیز در مناطق لوکس، در بازه قیمتی ۳۴۰ تا نزدیک ۵۰۰ میلیون تومان برای هر متر نوسان دارند.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند این سطح قیمتها عملاً این مناطق را از دسترس تقاضای مصرفی خارج کرده و بخش عمده معاملات، در صورت انجام، جنبه سرمایهگذاری یا جابهجایی سرمایه دارد.
ورود مناطق شرقی به کانال ۲۶۰ میلیونی
افزایش قیمتها تنها به غرب و شمال تهران محدود نمانده و در مناطق شرقی نیز اثر خود را گذاشته است. در یکی از آگهیها، یک واحد ۱۱۷ متری سهخواب فولامکانات در نارمک با قیمت ۳۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان فایل شده که هر متر آن حدود ۲۶۹ میلیون تومان تمام میشود.
نارمک طی سالهای گذشته روندی افزایشی در قیمت مسکن داشته، اما رسیدن میانگینهای پیشنهادی برخی فایلها به حدود ۲۷۰ میلیون تومان برای هر متر، به گفته مشاوران املاک، نشاندهنده ورود جدی تقاضای سرمایهای و کاهش عرضه نوساز در این محدوده است.
مقایسه این قیمتها با وضعیت چند سال قبل، نشان میدهد در برخی موارد، نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در نارمک تا سه برابر رشد کرده است.
رکود معاملات، تورم قیمتها
در حالی که قیمتها در بسیاری از آگهیها افزایش یافته، گزارشهای میدانی از مشاوران املاک حاکی از کاهش محسوس تعداد معاملات واقعی است. بسیاری از فایلها با عناوینی مانند «فروش فوری»، «فرصت استثنایی» و «زیر قیمت منطقه» منتشر میشوند، اما به گفته فعالان این بازار، تعداد تماسها و بازدیدهای جدی نسبت به سالهای پررونقتر بسیار کمتر است.
کارشناسان وضعیت فعلی را نمونهای از «رکود تورمی» در بازار مسکن توصیف میکنند؛ وضعیتی که در آن از یک سو حجم خرید و فروش پایین است و از سوی دیگر، قیمتهای پیشنهادی همچنان رو به افزایش یا دستکم بدون کاهش محسوس باقی مانده است.
از نگاه تحلیلگران، چند عامل در این روند نقش دارند:
– افزایش انتظارات تورمی در پی تحولات اقتصادی و منطقهای
– رشد هزینههای ساختوساز، از مصالح گرفته تا دستمزد
– کاهش صدور پروانههای ساختمانی و افت ساختوسازهای جدید
– و تبدیل مسکن به یکی از اصلیترین پناهگاههای سرمایه در برابر کاهش ارزش پول ملی
ترکیب این عوامل باعث شده فروشندگان حاضر به کاهش جدی قیمتها نباشند، حتی در شرایطی که خریداران مصرفی از بازار عقبنشینی کردهاند.
برآیند آگهیهای امروز نشان میدهد بازار مسکن تهران در مقطع فعلی با شکاف قابل توجهی میان قدرت خرید خانوار و قیمتهای پیشنهادی روبهرو است. از زعفرانیه تا نارمک و از منطقه پنج تا محدودههای مرکزی، رشد قیمتها بهگونهای است که دسترسی به مسکن ملکی برای بخش بزرگی از طبقه متوسط دشوارتر از گذشته شده است.
کارشناسان معتقدند در صورت تداوم وضعیت فعلی اقتصاد، کاهش ساختوساز و تثبیت انتظارات تورمی در سطوح بالا، چشمانداز کاهش جدی قیمت مسکن در کوتاهمدت چندان محتمل به نظر نمیرسد و بازار بیش از پیش در چرخه رکود معاملاتی و تورم قیمتی گرفتار خواهد ماند.
